房地产企业财务风险分析篇1
关键词房地产企业财务风险资本结构
近年来，我国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临极大考验。作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险，并且在后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，也可能会给房地产企业带来财务风险。因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。
一、我国房地产企业财务风险的表现
所谓房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。
一般房地产业的财务风险主要表现在资产负债率、利率风险和再筹资风险三个方面。本文选取了房地产行业上市A股15家公司作为研究样本（如表1），将根据2011年财务报告信息来分析考察我国房地产企业财务风险的表现。
1.资产负债率相关分析
资产负债率偏高会存在偿还债务风险。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。从数据来看房地产行业的资产负债率一直居高不下，2011年房地产企业行业资产负债率均值约为62.83%，而据统计2010年房地产企业行业资产负债率均值约为57.63%，2011年比2010年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。样本中2011年房地产企业中最高的资产负债率达到75.67%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40%～50%。据统计，2011年房地产企业银行贷款额度高达12540.48亿元，由此可见房地产企业大部分资金依赖于负债这与其行业自身特征一致。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象，如果公司用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。
2.利率风险相关分析
利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。尤其自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩，这几年央行先后加息（如表2）不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。表1的数据中房地产企业的长期负债均值较大，且与历年比较呈上升趋势，大量的长期负债抵减了预期收益，高额的利息成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
3.再筹资风险相关分析
市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。由2011年数据中明显可以看出房地产行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，大多公司资产负债率高于50%，房地产企业资产负债率过高，使得企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。我国房地产资本市场发育程度很低，目前房地产企业在融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行的状况。随着国家不断上调存款准备金率（如表3），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，造成银行不得不降低房地产企业的贷款额度，使得作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。再筹资风险较大会给房地产企业的经营带来来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
二、我国房地产企业财务风险成因分析
1.资本结构不合理
资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，导致负债成本的上升。大部分房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。
2.缺乏财务预算管理意识
很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。同时，“重编制、轻执行”的情况在房地产企业普遍存在。很多房地产企业即使编制了财务预算，也是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门信息资料有限，只能根据预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的合理性与必要性作出正确的判断，影响了企业预算执行效果，降低了企业管理效率。
3.成本费用控制不严
有些房地产企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制，通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时，致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。
4.政府政策影响
为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。尤其从2010年开始，楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。201年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。
三、我国房地产企业防范财务风险的建议和措施
1.注重融资策略创新，建立多元化融资渠道
房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.合理安排权益及债务资本，优化资本结构
一般而言，企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。这样就可以通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率
资金是企业的血脉，企业所有的生产经营都需要足够的资金来支撑，房地产企业更需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。
4.做好全面预算，建立财务预警系统
房地产企业需要做好全面预算和财务集中管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失，并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
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房地产企业财务风险分析篇2
关键词：房地产企业；财务风险；控制
中图分类号：F830.45文献标识码：A文章编号：1671-9255（2016）04-0026-05
自我国启动住房制度改革以来，伴随国内经济的快速成长，房地产业也发展迅猛，日渐成为我国经济发展过程中具有引领性的产业。但国内房地产业一直存在负债多、现金流量不稳定以及大规模的存货囤积等问题，价格泡沫也日益暴露，从而对企业经营成本、盈利能力等产生不利影响。从现实来看，房地产行业有高投入、高风险、高回报的特性，这使大多数房地产企业将银行贷款作为企业财务活动正常运转的必备条件，导致房地产企业资产负债率过高，企业也面临着较大的财务风险。
一、保利房地产（集团）股份有限公司
财务风险分析
保利房地产（集团）股份有限公司于1992年年底创设，从属于中国保利集团控股公司，是行业内的龙头企业，曾相继五年占据中国房地产上市公司综合实力榜首位，在品牌营销方面也有卓越成就。
（一）筹资风险分析
筹资风险分析主要通过偿债能力分析来进行衡量，本文主要对反映短期偿债能力的显著性指标流动比率、速动比率进行分析（见表1）。长期偿债能力主要对反映长期偿债能力的显著指标资产负债率、股东权益比率、产权比率进行分析（见表3）。
1.短期偿债风险分析
（1）流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比值越高，反映出企业归还流动外债的能力越高，但流动比值并非越大越好，其过大会对企业盈利水平发生相反影响。[1]从表1中可以看出，保利地产2009-2012年，流动比率出现逐年缩小的趋向，即企业流动资产的扩大幅度小于流动负债。2013-2014年，流动比率较2012年有小幅的增加，即企业流动资产的增幅大于流动负债，2015年流动比率较上一年减少与2012年数值相同。总的看来，流动比率比值在逐年缩小，显示出企业短期偿债水
平在一直下滑，所面对的短期偿债风险一直加大。
（2）速动比率更能够反映企业短期偿债能力。速动比值越高，企业短期偿债能力也就越强，为1时最为符合。从表1中可以看出，保利地产2009-2011年，速动比率逐年减少，2012-2015年，速动比率虽有上升，但幅度甚小，且与合适值1偏离幅度较大。经过与2014年速动比率行业业绩标准值（见表2）对比可以看出，企业的速动比率介于行业业绩较低值与较差值之间，属于行业较低水平。总体而言，保利地产速动比值逐年下滑，并小于行业均值，说明企业短期偿债能力弱于行业正常水平，所以，面临的短期偿债风险较大。
根据对保利地产2009-2015年流动比率和速动比率分析综合来看，企业近年来短期偿债水平显现出逐年削弱的态势，伴随企业短期偿债能力的下滑，短期偿债风险会不断上升。
2.长期偿债风险分析
长期偿债风险主要通过资产负债率、股东权益比率、产权比率来进行衡量（见表3）。[2]
（1）资产负债率是衡量长期偿债水平的重要指标，是负债与资产的比值，比值越高，偿债能力越弱，偿债风险越高。从表3可以看出，保利地产2009-2010年，资产负债率显著增大；2010-2011年，呈现出小幅减缩；2011-2014年，稳定保持不变；2014-2015年，小幅下降，总体来说波动幅度不大。通过2014年资产负债率行业业绩评价标准值（见表4）来看，保利地产资产负债率位于行业平均值与较低值之间，属于行业较低水平，显示出企业长期偿债能力不断削弱，长期偿债风险发生的可能性逐年上升。
（2）产权比率是负债与股东权益的比值，数值越小，透露出企业所面对的财务风险越低。从表3可以看出，保利地产产权比率，2009-2015年在2.51-4.73之间波动；2009-2013年，呈逐年升高态势，2009-2010年，上升最为明显为60%；2014-2015年，产权比率有明显的下降和控制。可以看出保利地产没有对长期偿债水平进行有效调整，所面临的长期偿债风险，仍较大。
（3）股东权益比率是股东权益对资产的占比，占比越高，企业所面临的财务风险越低。[3]由表3可以看出，保利地产2009-2013年股东权益比率出现逐年降低趋势；2013-2015年，比值出现小幅增加。总体看来，企业长期偿债水平不断削弱，所面临的长期偿债风险在逐年增大。综上所述，根据对保利地产短期和长期偿债风险指标分析，可以看出企业偿债能力逐年降低，所面对的偿债风险在逐年加大，相应的企业筹资风险也不断上升。
（二）投资风险分析
分析获利能力和发展能力可以得出投资风险。获利能力分析采用净资产收益率、总资产收益率、主营业务利润率三项指标，发展能力采用主营业务增长率、总资产U张率、净利润增长率三项指标（见表5）。[4]
1、获利风险分析
（1）净资产收益率是测量企业获利水平的重要标准。比值越高，企业获利能力越强，所面临的投资风险越低。[5]从表5可以了解到，保利地产净资产收益率2009-2013年，比值持续增大；2014-2015年，比值下降，波动幅度不大。通过与净资产收益率2014年行业业绩标准值（见表6）对比看出，保利地产该项比值高于行业业绩评价标准优秀值，处于行业领先水平。虽然企业净资产收益率大于行业优秀值，但是企业该项指标已经连续两年降低，说明企业获利能力有所减弱，所面临的投资风险小幅上升。
2.楼盘投资开发获利骤降，企业利润不断减少
房地产投资开发是房产企业获利的关键，但近几年，保利地产在该部分的盈利明显缩减，主要原因为：一是我国城镇化进程减慢，城镇化促成的房产需求骤缩。2015年，我国城镇化比例已接近56%，数据显示接下来几年国内群众的房产需求可能要大量下降。二是房地产行业市场已经基本饱和，中小城市楼房所需在一段时期内可能会有所上升，但保利地产的主要战场和领地是一二线大城市，其市场不断骤缩已接近饱和。所以，保利地产作为行业龙头的大型企业，如果不去寻求新的目标城市，未来发展将会受限，而这也是造成近年来保利地产进行房地产投资开发活动出现盈利大幅下降的主要原因。
（三）经营风险成因分析
1.销售策略过于简单
房市变化多端，不同程度地受到宏观调控政策与财税措施的制约，并且与消费者购房心理、投资想法休戚相关，房地产企业必须对市场转变做出合理预估，根据市场构成实施灵活的销售方案，用来满足购房者的挑剔心理。保利地产在这一方面明显处于被动，并没有充分地根据市场特点制定多种不同的销售方案进行实施，在面对市场选择和客户多变需求心理时，没有及时采取相应销售策略，方案略显呆滞，这同时也是保利地产这些年来效益减慢、经营风险增大的原因之一。
2.流动资产利用效率过低
企业对自身流动资产利用效率的多少，也会对企业营运风险产生深刻影响。保利地产近年来各类营运指标比值均逐年降低，即对自身流动资产的运转效率在逐渐下降，而且属于一般偏下水平，导致企业经营风险逐年加大。
三、我国房地产企业财务风险防范对策
（一）树立正确的财务风险观点
财务风险贯穿于企业经济业务的始终，不可能完全排除企业财务风险。企业的职员都应该树立正确的财务风险观点，拥有风险防范意识，从细微处着手。特别是身为企业管理部门和财务部门的职员，应当将风险防范的观点融汇到企业开发营运活动始终，落到实处。企业治理人员务必掌握相关的财务知识，加强财务风险认识。保利地产应当邀请财务专业人员，对管理人员进行培训，掌握相关财务本领。财务人员务必增强自身修养，掌握坚实的财会基础，实时预估潜在的财务风险，及时治理已经产生的财务风险。
（二）采取灵活的销售战术，加大资金的利用效率
房地产企业在进行住宅销售时，几乎从不降价，只有在极少的情形下会打9.9折或者有抽奖和抵扣活动，这样的活动在当下很难吸引消费者。国家对房地产进行宏观调控后，多数经济学者并不看好，国家屡次表示会积极抑制房价，但市场中大部分消费者持迟疑看法。目前，市场对地产行业前景并不乐观，保利地产如果一味坚守价格，将会受到资金压迫和萧条市场的双重夹击，企业应拟定灵活的销售战术，短期内收回资金，确保企业财务安全。
（三）降低过高的资产负债比率
房地产企业资产负债率长期位于70%以上，过高的资产负债率，导致企业内部资金压力大，筹集资金风险较高。保利地产自身也认识到这一点，对资产负债率有所控制并有小幅下降。由其2016年第一季度报表可知，保利地产资产负债率为76%，与2015年度资产负债率相同。虽然保利地产可能采取相关措施来降低资产负债率，但是行动较为滞后，没有事前做好资金安排。因此，保利地产应当加强对整个经营活动控制，避免在以后的经营中再次出现资产负债率不断上升的状况，减少经营风险的发生。
（四）拓宽筹资路径，降低筹资风险
企业筹集资金路径主要依靠银行贷款，会加大企业所面对的筹资风险。房地产企业营运活动主要依靠银行贷款，保利地产也不例外，长期依靠银行来解决资金供给不及时的境况。企业应当拓宽筹集资金路径，降低对银行贷款的依赖，进而降低面临的筹资风险。
（五）重视对开发费用的掌控
企业应严把开发过程中所有阶段的费用支出。关于管理费用，应拟定一套合理的费用估算评价标准，把预估管理费用分拨到各部门。关于财务费用，应采取多变的融资渠道，加大对资金的运用。关于销售费用，应将以前年度销售费用开销状况同预期项目邓平相联系，选择合适方法进行治理。
（六）密切关注政策动态
房地产行业受政策影响较大，国家相关政策会引发房地产市场巨大动荡。保利地产防御政策风险的根本方法是密切关注政府动态，重视政策指向，根据出台的办法安排企业发展战略。市场政策是相对滞后的，因此保利地产不仅仅要留意政策走向，还要积极做到领先于政策，以尽早应对政策走向导致的不利影响，这是规避政策风险的最直接手段。
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ResearchontheFinancialRiskControlofRealEstateEnterprisesinChinaundertheBackgroundoftheGovernment'sMacroControl：TakingPolyRealEstateGroupCo.，LtdasanExample
LIUZhan-wei，LiJin-tao
（SchoolofBusiness，XuchangUniversity，Xuchang461000，China）
房地产企业财务风险分析篇3
关键词房地产企业财务风险管理财务预算
一、房地产企业财务风险概述
对于房地产企业而言，其财务风险主要集中在投资开发过程之中，因为潜在的各种不受控的内部因素与外部因素的影响而导致其财务状况发生恶化，进而使得企业的实际收益与所预期的收益之间产生较大的差值，从而影响企业的经济效益而引发的一系列风险。客观的讲，财务风险是不可避免的，但是通过提高财务管理的水平、提升财务人员的素质、最小化财务风险等措施可以减小其所造成的影响，以保证房地产企业的正常运行，实现企业利润与价值的最大化。
一般而言，房地产企业的财务风险具有如下几个特点：风险不确定性、风险可控性、资本构成不合理、资金周转周期较长。具体来说，房地产企业的财务风险大多是由于其财务成本的变化给企业所带来的各种损失，主要包括：利率风险、税率变动风险、政策性风险、通胀风险、偿还账务风险、投资风险、运营风险、利润分配风险。流动性风险及施工风险[1]。
二、房地产企业财务风险管理常见问题
（1）企业资金构成不合理，负债率过高
已有数据表明，债务资本在房地产企业筹资来源中所占到比重已经高达80%，这一数字远远高于其他行业的水平。其原因一方面是因为房地产行业对于资金的需求量巨大，同时资金回笼速度较慢，因此房地产企业往往在建设过程中大量透支信贷资金，从而使得权益资本所占的比重急速下降，债务风险大为增加。
（2）财务预算管理制度不完善
部分房地产企业存在对于财务预算的重要性缺乏认识，一旦出现预期收益难以达到，则无法从财务指标中细化分析，更无法实现对于企业未来偿债能力、利润率等进行预测，也就难以实现对于日常资金的科学管理，最终将会使得企业成本大幅提升，从而影响效益造成亏损。
（3）对于日常资本管理不到位
大多数房地产企业对于资金的管理意识淡漠，使得盲目投资、资金浪费的现象时而发生，而在项目开发过程中，缺乏对于资金的有效监管，进而使得资金的利用率低下。再加上房地产企业的在形势好转的情况下，任意增发或新设项目，导致企业对于财务风险的掌控能力大大降低。
（4）财务管理人员素质参差不齐
部分房地产企业由于相关的财务主管思维观念老化、知识陈旧，对于财务管理信息化、软件化认知能力差，在这一情况下，企业的实际经营状况与财务现状很难得到真实、实时的反映，进而导致决策层在分析判断时极易造成决策失误，以方大财务风险。
三、房地产企业财务风险成因分析
引发房地产企业财务风险的因素主要可分为外部因素与内部因素，其中外部因素具体为宏观经济环境、政策环境、市场环境、自然环境等；内部因素具体为财务管理水平、风险决策水平、资本结构及企业的经营能力等。
1.外部因素
房地产企业作为一个政策主导性行业，其关乎着国计民生，故而它的发展状况与政府的政策制定与实施之间紧密相关。政策的影响对于房地产企业的生存与发展是最为重要的，作为房地产企业，应该实时观察经济政策的变化，随着抓紧各种投资机会，防止财务风险的发生。在市场因素方面，房地产企业在项目选择时一定要定位明确，健全相关的配套设施，制定有效合理的符合市场的发售政策，尤其是在市场低迷的情况下，应更加注重市场的重要性，慎重选择投资时机，以尽可能的规避风险。
2.内部因素
资金对于企业而言其重要性不言而喻，相应地财务管理工作的水平直接决定了企业发展的快慢。我国的房地产企业是政策支柱性产业，故而在房地产行业中国有企业或是国有控股企业在其中占据了大多数。而国有企业在发展过程中所积累的一些弊端，比如组织机构冗余、人浮于事、内部监督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影响着房地产企业的实际运行，进而造成房地产企业国内各个分公司直接盲目申请与利用资金，忽视长远发展，随意分配收益等等。此外有些企业对于财务管理的认识度不足，认为房地产行业的高利润主要取决于所谓的机遇，在实际管理过程中实行粗放式的管理机制，风险抵御程度相对较差。
诱发财务风险的因素有很多，而决策则是其中比较重要的一种。受到宏观经济环境的波动与实际财务状况信息获取的不准确、延时等因素的制约，再加上确定投资开发之前未能进行系统全面的调研，由于决策失误所导致的企业经济利益受到损失的现象时有发生。不仅所投资的成本难以顺利足额的收回，严重时甚至会出现企业资金链断裂的危机，产生无可估量的损失。因此，企业应不断增强财务风险决策的能力，积极引入专业的风险领域人员，提升自身的决策水平。
房地产企业产品的开发周期较长，从购得土地、选择好的投资项目一直到竣工为止，常常要经历一个甚至是好几个会计年度。在整个生命周期内，企业往往要与多家企业合作，此外为了保证项目的施工进度，房屋的质量以及周边居民的生活环境，整个开发过程必须有众多职能部门的监督。如果企业在此过程中，无法较好的协调与不同单位之间的关系，势必导致相关问题的产生。一旦如此，必然使得施工周期被认为延长，与之相关的人力物力等成本都将相应地增加，投资利润率降低，严重时甚至会破产清算。因此，企业的自身经营能力对于项目的建设开发至关重要。
四、房地产企业财务风险防范与管理对策研究
1.优化资金构成，扩展资金渠道
一般情况下，财务风险的程度与资本成本中权益资本的比重构成正比关系的，在现行政策下，房地产企业可尝试通过信托基金及自身信贷记录扩展资金渠道，从而实现降低债务资本导致的财务风险。此外，房地产企业应充分认识到自身的风险抵御能力，对于权益资本与信贷资本比重实现科学化、最优化的统筹与管理，实现尽可能地降低财务风险。
2.完善财务预算制度，有效预防风险
房地产企业在施工建设过程中，应避免只关注工期及工程质量而忽略财务管理预算的问题，从而有效避免出现在建项目中途清算，导致企业利润受到损伤。相关财务管理人员在项目投资之前即应有效开展资金筹集、使用、成本收入比、利润分配等相关工作的统筹安排。在项目预算上应该统筹全局，对于整个建设过程的所有工作进行预算分析，以有效降低应决策不当所引起的风险。
3.加强对于流动性资金的管理，切实提高资金利用率
在日常运营过程中，应切实重视资金的流动性管理，严格执行资金的计划，努力满足运营管理对于资金的需求。对于大笔资金的往来需要加强财务稽核，做好银行对账，保证项目应需资金的充沛。此外，要制定合理的应收账款政策，减少资金的浪费与低效率使用，提高资金的周转率，规范相关的报账管理流程及资金使用透明度，确保在建项目的顺利进行。
4.提高相关人员的财务管理意识及能力
财务管理人员应完善三大基本报表，决策者应有效利用三大基本报表进行相关风险决策能力分析。房地产企业应在积极引进高素质人才的同时努力提高所在人员的专业技能，增强其专业能力及信息化管理的意识与技能。此外应在观念上正正真真重视财务管理的作用，切实补上企业财务风险管理这块短板，有效减少企业财务风险的发生频率。
参考文献：
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房地产企业财务风险分析篇4
关键词:房地产企业财务管理风险防范
近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。
由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。
一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性
我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。
我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。
二、房地产企业财务管理风险的成因分析
(一)内在因素
第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。
(二)外部因素
房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。
三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施
(一)选择正确的财务风险评价指标
选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
(二)建立科学合理的资本结构，规避风险
第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统
预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。
(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环
房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。
(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险
市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。
(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度
内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。
四、结语
房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。
参考文献：
[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］.现代经济信息，201
[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］.科技信息,2010
[3]李荣锦,王珍.房地产企业财务风险及防范研究［J］.会计之友,2010
房地产企业财务风险分析篇5
关键词：房地产开发企业；财务；风险管理
房地产行业是高回报行业，同进也有很大的风险，面对激烈的竞争，房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展，财务管理是企业管理的核心系统之一，应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具。
一、房地产开发企业财务管理的意义
财务风险是说在企业的所有财务活动中，因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响。企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离，因而使企业蒙受可能性的损失。房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强，所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要，只有对项目风险进行有效的规避和控制，开发项目的收益才有可靠性。
二、房地产开发企业财务风险的表现形式
从房地产开发企业的经营特点分析，一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：
1.利率变动风险。房地产开发企业在负债经营期间，由于各种因素的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长是增加公司的资金投本，因而抵减了预期收益。利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险。
2.再筹资金风险。再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。因负债经营使房地产开发公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度大大降低，这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链，一担连锁筹资中一个环节断裂，风险效应也会加大，对房地产开发企业经营带来致命的威胁。
3.无力偿还债务风险。房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主，本有资金比例很低，大量的开发资金都来源于借贷。如果企业不能按期收回并取得预期的收益，那么公司将面临无力偿还债务的风险，不仅导致资金紧张，还会影响到公司的信誉度，甚至会因此而导致公司倒闭。
三、控制房地产企业财务风险的措施
1.房地产企业投资策略：投资是企业经营、发展推行经营战略达到高额利润目的一项目重大举措。同时投资是一种巨额资金支出而在投入期不会立即产生效益。投资一担执行就很难改变，所以投资的成功与否对于一个企业的未来发展会产生重大影响。房地产企业面对的是无法估量的产品市场、经营环境、劳动力市场等一些方面，比如物价、工资、运价的不稳定变动都会对企业的营运收入、成本造成企业现金流入量和流出量不确定性。房地产开发企业投资面临的风险主要有管理风险、市场风险和政策风险。目前对房地产开发投资风险的衡量有定量分析和定性分析这两种方法。
2.加强现金流量控制管理。现金流量反映的是一个企业在某个特定时期内现金流出、流入和流入净额状况。在现金流量表上，投资、经营、筹资三大活动都会发生现金流动，在经营活动产生的现金流量净额最重要。房地产企业的财务报告中，经营活动产生的现金净额作为主要财务指标反映，所以现金流量比利润更加重要。如果企业的利润在上升而现金的净流量在减少，这说明当前的实际收益在下降，需要引起高度重视，如果现金流量净额小于同期利润总额，那么就说明本期有未到账的利润存在。现金流量的多少可知企业财务风险的大小。
3.缩短预售时间，减少款项回笼风险。财务的重要方面就是资金的回收，应收款是造成资金回收风险的重要方面，它会加速现金流出。虽然应收账款会使企业产生利润，但并没使企业的现金增加，反之会加速现金流出，因房地产企业投资涉及到金融动向、政策法规、区域供求状况和提高人民群众的生活质量等各个方面，所以容易受到各种因素的变动影响，造成变现风险，引起资金链的断裂。因此加强资金的资金回收、集中管理非常重要。对于应收账款管理应做几个方面的强化：确定客户的资信等级，评估企业的还债能力、建立销售回款责任制、建立稳定的信用政策、确定合理的应收账款比例。
4.完善资金管理系统。完善房地产企业资金管理系统首先应将资金管理纳入全面预算体系，对责任中心预算和项目预算相结合的资金预算，实现对资金需求比较准确全面的预测，从而降低资金成本，提高资金使用率，通过对资金预算实际的执行情况的分析，对房地产开发企业的资金使用进行修正，另外应建立适应于企业规模的资金控制模式。
5.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分发挥自身的潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施房地产投资基金融资、进行股权融资、销售融资、资产证券化等等一些多元化的融资渠道，这样可以在不提高资产负债的率的情况下，节约财务费用，降低融资成本、优化企业资产结构等。通过融资渠道多元化可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，这有利于企业的长期稳定发展。
房地产开发企业的项目开发过程中有很多的不确定风险,项目开发的过程其实就是风险管理的过程,而财务风险管理的好与否,将直接影响到开发项目的收益高低及项目的成败，所以房地产开发企业在投资前应对其公司自身的财务状况有清醒的认识，合理确定房地产开发的财务结构，把各种不确定因素降到最低。房地产开发企业还应实施财务集中控制，体现财务的管理功能，定期对财务指标进行分析和考核，财务指标考核是预防财务风险的有效措施。
参考文献：
[1]李庆华：浅析房地产开发企业的财务风险管理.管理观察.2010(16).
房地产企业财务风险分析篇6
关键词：财务风险房地产企业风险类型防范对策
近年来，在我国营改增税制改革工作深入与市场环境的变化下，房地产企业内部财务风险出现了较大的变化。一方面人民群众在生活水平提高的背景下，对于商品房的要求不断提高，另一方面在国家政策调控与市场信任不足的困扰下，大部分房地产企业的经营目标与盈利空间不断缩减，整个行业处于一个畸形发展的背景下。因此对于现阶段的管理工作来说，如何加强财务风险的防范也就异常的重要。
一、房地产企业财务风险类型
（一）债务风险
对于我国房地产行业来说，大部分企业的负债率一般维持在一个较高的水平，其平均数据在70%上下，这与房地产项目的资金投入较高与资金回笼时间较慢具有较大的关系，因此企业在日常经营的过程中，一定需要具备较高的资金流动能力。而当企业某段时间的流动资金较少时，其将需要面向银行、股市、信托公司等金融机构完成有效融资。其中，面向银行融资的利息偏高，其还贷资金主要来源于项目的盈利率，因此企业在高负债率的压力下需要承担较大的风险问题。在日常经营的过程中，如果项目出现问题或资金链断裂时，不但会影响到企业的盈利空间，还会导致企业的直接破产。例如，xx地产作为内地在港上市房地产公司的十强企业，从2015年上半年的发展情况来看，虽然其营业额高达151.07亿元，但是与往年同期相比已经下降15%，有息负债总额达460亿元，并多次面向市场举债，企业的实质压力已经失去市场的信任。而在其逆市疯狂扩张的背景下，有关市场人士与专家断言企业随时会出现会资金断裂问题。这个案例在一定程度上折射出整个地产业的现状。
（二）再融资风险
在我国房地产行业，除了万科、恒大、绿地以及碧桂园等较大型企业外，大部分企业较难单独开发完成一个完整的地产项目，在资金、资源等层面的限制下，大部分企业均会选择到与相关金融机构合作。不过，如果相关企业未取得与相关金融机构合作就开始上马项目时，一旦遭遇资金困难，大部分银行在企业债务问题、信用问题、开发前景等层面的考量下容易直接拒绝项目贷款，同时也会影响到市场对企业的信心，从其他渠道完成融资也存在较大的困难。而对于我国大部分房地产企业，还可转向民间资本，但是其利率比银行更高，从该渠道完成融资后必然会加剧企业的财务、债务风险。例如，作为我国曾经民营企业发展风向标的温州地区，其在2008年金融危机后，大部分企业开始举债民间资本，从而引起企业的资金链断裂问题。其中，到了2011年4月时，乐清的电缆制造巨头三旗集团濒临破产重组，接着龙湾江南皮革有限公司运营者停业，在这之后，温州地区开始出现一股“倒闭潮”。
（三）利率变动风险
利率作为国家宏观调控的重要手段，其较为容易受到通货膨胀、国家政策以及出口受阻等层面因素的影响，在一般情况下，商业银行的利率会根据国家经济发展情况进行调整。其中，2007年利率调整对整个房地产企业财务风险的管理具有较大的参考作用。在2007年，由于整个房地产行业占据国民经济较大的比例，并开始影响到国家经济的正常发展，在国民舆论压力下，国家政府不得不针对房地产泡沫进行调整，实行了加息政策。而在该政策执行后，整个房地产行业的融资成本与还贷压力等不断提高，企业在经营上一旦出现问题而导致盈利空间无法满足预期目标后，将会一定程度的影响到企业的正常经营与项目投资，甚至破产。
（四）管理上的风险
房地产企业作为实体经济，其与各行政部门的经济往来较为频繁。例如，必要的税务、审计等部门。而在经济来往的过程中，其资金量需求较大、涉及的层面较广泛，这些都给房地产企业的财务管理带来巨大的风险问题，例如，随着国家相关政策的不断调整，税率的不断加大，造成无意的漏税、账务失误等问题。另外，如果某一企业的财务管理制度缺乏完善时，其也较为容易造成企业在财务管理上的失误。在具体的操作工作上，不但容易导致与其它的部门经济来往账目的缺失，还会影响到成本管理，容易造成资金的实际使用超出预期方案，直接影响到企业的效益。
二、房地产企业防范财务风险的对策
（一）构建成熟的融资渠道
现阶段，在整个行业投资热潮退却的背景下，房地产企业一定要积极构建成熟的融资渠道，在符合自身利益的前提下实现多元化融资战略，从而避免传统单一融资渠道风险过大问题的出现。在具体的工作上，相关房地产企业要基于自身融资潜力出发，通过多元化融资模式的共用完成融资渠道的优化。例如，信托计划、产业基金、资产证券，抵押、产权交易以及租赁等均属于现阶段较为成熟且管用的手段。而针对民间资本进行融资，一定要避免高利息模式的出现，在有必要的前提下，可以把民间资本与盈利空间挂钩，从而让民间资本与企业一样自负盈亏。在构建成熟的融资渠道后，将可以进一步提升企业的盈利能力，并减少债务与偿债比例，把企业的风险控制在可承受范围之内。
（二）优化资本结构
针对于房地产企业资金不足而无法独立完成项目开发问题，企业在进行项目开发时一定要避免盲目借入资金，在基于偿还能力与项目回报率的前提下，还要对自身的还款空间进行考虑。另外，企业面对相关项目进行投资时，在资金不足的情况下虽然可以通过举债经营而利用到金融杠杆提升收入，但是负债一定要在自身资本结构承受的范围内，然后再基于自身能力控制与管理债务比例，强化现金流动的有效管理，进而取得最大的经济效益。
（三）树立正确的风险意识
房地产企业在进行财务管理的过程中，无论任何时期均要树立正确的风险意识。在具体的工作上，可以基于国民经济发展进行把握，并科学合理的针对国家的政策改变进行解读，然后预测出可能出现的变化问题，从而可以提前避免风险问题，提升风险应对能力。另外，在相关政策出现变化后，企业一定要及时构建相对应的应对预案，留有一定比例的风险基金储备，进一步提升自身在市场经济中的生存适应能力。特别基于我国目前经济发展情况来说，其正好处于一个经济转型时期，政策、市场变化较快，房地产企业在正常发展的过程中必须要研读国家政策走向，并把握社会经济发展规律，积极规避经营与财务风险。
（四）强化前期调查有效控制成本
房地产开发项目的特点决定了它是一种高风险的行业，并且容易受到社会经济环境和政府政策的影响。在进行项目投资的前期必须加强对于投资风险的调查，做好足够的前期风险报告。因此风险评估是地产项目的可行性研究报告里不可或缺的组成部分。特别是未来的支出报告和收益报告。以利于进行正确的投资决策。很多的房地产开发企业没有正确认识到成本管理的重要性，要正确认识到成本控制在企业经营中的重要性。具体的做法是，在项目投资前，要编制全面的项目预算，整个项目执行中严格按照预算执行。即对于项目投资、施工和销售的整个过程都要严格的执行财务预算。要加强对于整个过程的财务核算，确保资金的使用率。避免因资金雍余造成融资成本过高或则因资金短缺而导致资金链断裂，另外，企业可以建立相应的质量监督机构，对于整个过程要严格的审核。
四、结束语
综上所述，针对房地产企业来说，财务安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企业一定要提高重要力度，积极探索自身所面临的相关风险类型，然后有针对性的强化相关管理工作，为企业的正常稳定发展提供动力支持。
参考文献：
[1]李建中，武铁梅.基于因子-logistic模型的房地产业上市公司财务预警分析[J].哈尔滨商业大学学报，2010
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